Куплю квартиру и буду сдавать: можно ли сейчас заработать на аренде в Чите?
Несколько лет условия для инвестиций в недвижимость были самыми благоприятными.
Фото: Михаил ФРОЛОВ. Перейти в Фотобанк КП
Инвестиции в недвижимость всегда считались одними из самых надежных и выгодных. Казалось бы, что может быть проще — купить квартиру и сдавать ее, покрывая арендой коммуналку и платежи по ипотеке. Актуален ли такой вариант сегодня, когда ставки «обычной» ипотеки растут, условия льготной — ужесточаются, да и цены не стоят на месте? Разобрались вместе с экспертами.
30-летний Иван уже несколько лет наблюдает, как успешно развивается бизнес по сдаче в аренду квартир у его товарища. Не без проблем, конечно, но деньги капают. В самом начале друг предлагал вложиться, но Ваня побоялся — лишних средств не было, а брать в долг у банка не хотелось. Сейчас «заначка» имеется, но есть ли смысл дергаться, когда жилье и кредиты так подорожали? С другой стороны, в семье подрастает сын, и «запасная» квартира точно бы не помешала.
КАЖДОМУ ПО ИПОТЕКЕ?
По словам директора по контенту и аналитике финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ирины Андриевской, на протяжении нескольких лет инвесторы активно пользовались льготной ипотекой, которая делала схему «возьму квартиру — сдам — покрою платежи» рабочей.
– Сейчас государство последовательно закрывает лазейки для инвесторов. В 2023 и 2024 году программы были перенастроены так, чтобы ипотека была целевой и помогала купить первое жилье, а не инвестиционное. В результате поле для маневров инвесторов за счет субсидированной ипотеки резко уменьшилось, – комментирует эксперт.
Что изменилось? Для начала льготную ипотеку стали выдавать в режиме «один кредит в одни руки один раз в жизни» (с декабря распространяется на все госпрограммы). Кстати, в самой на данный момент выгодной «Дальневосточной ипотеке» это условие заложено изначально.
Второй момент — рост ставок. По словам Ирины Андриевской, еще в начале 2023 года рыночную ипотеку можно было взять под 10-11%, сейчас — 18-20%.
– Очевидно, что инвестиция с таким «кредитным» плечом неэффективна. Вряд ли у арендодателя получится ежегодно поднимать цену за аренду ипотечной квартиры на 20%, – говорит эксперт.
Самые низкие ставки в Сбере сейчас — по «Дальневосточной ипотеке».
Фото: Михаил ФРОЛОВ. Перейти в Фотобанк КП
Еще один жирный минус для инвестора — повышение первоначального взноса: до 20% по всем льготным программам, а по «Ипотеке с господдержкой» — до 30%. То есть если вы задумали купить квартиру для сдачи — вы должны иметь серьезные накопления прямо на старте.
ЧТО С ДОХОДАМИ
В среднем, по данным сервиса «Домклик Аренда», сдать однокомнатную квартиру в Чите можно за 25-35 тысяч рублей. Чем ближе к центру, больше по площади и лучше по ремонту — тем дороже. Двухкомнатные квартиры вообще можно сдать даже за 60 тысяч рублей.
Итого, за 20 лет сдачи квартиры в 40 «квадратов» в среднем за 30 тысяч рублей можно заработать 7,2 млн рублей. Это если не учитывать растущий арендный платеж (правда, и накладные расходы тоже).
А теперь давайте посчитаем, окупит ли эта сумма ипотечные платежи. Возьмем «Дальневосточную ипотеку», ставки по которой в Сбере начинаются от 2%. При средней стоимости квартиры в 5,5 млн рублей, первоначальном взносе 20,1% и сроке 20 лет ежемесячный платеж составит 24,3 тыс. рублей. В принципе, укладываемся.
Важно: если брать базовую программу на новостройку при тех же условиях, платеж вырастет почти в три раза и его не покроют арендные платежи.
Выходит, взять квартиру в ипотеку и сдавать, чтобы заработать, сейчас выгодно прежде всего тем, кто может оформить «Дальневосточную ипотеку». Для этого нужно отвечать определенным условиям: не иметь других льготных займов, быть не старше 35 лет или иметь определенную профессию из перечня «субсидируемых».
А ЧТО С РАСХОДАМИ
Но радоваться прибыли все равно рано. Эксперты Домклик напоминают о дополнительных расходах на содержание арендной квартиры. Во-первых, это ежегодная страховка квартиры, налоги и коммуналка. Правда, ее можно переложить на жильцов — но при таком раскладе ставку аренды обычно делают ниже. Например, не «30 тысяч плюс свет», а «25 тысяч рублей плюс все квитанции».
Любой квартирант выберет жилье с хорошим ремонтом и мебелью.
Фото: Николай ОБЕРЕМЧЕНКО. Перейти в Фотобанк КП
Во-вторых, квартиры арендуют, как правило, с мебелью и техникой — обеспечить ее должен собственник. Как и ремонт, который придется делать после квартирантов. Подробнее о том, как подготовить «квадраты» к сдаче в аренду — советуем прочитать в инструкции Домклик.
А ЕСЛИ ВСЕ-ТАКИ?…
Если бы все важные решения принимались с помощью калькулятора, наша жизнь стала бы гораздо проще. Но не все и не всегда определяют голые цифры. Например, те же вложения в недвижимость для многих — инструмент не столько финансовой, сколько психологической безопасности: «Если что, продам квартиру».
О чем еще важно помнить, решаясь приобрести квартиру для сдачи в аренду в 2024 году?
1. Объективно говоря, выгоднее всего купить «готовую» квартиру, причем без ипотеки. На вторичном рынке и цены пониже, и есть шанс взять жилье сразу с какой-никакой мебелью и ремонтом. Изучить варианты можно на том же Домклик. Если полной суммы на руках нет, тогда остается «Дальневосточная ипотека» с ее 2% — и выбирайте среди новостроек, которые максимально близки к сдаче и где можно приобрести квартиру хотя бы с черновой отделкой.
2. Влезать в приобретение ипотечной квартиры только ради потенциальной прибыли от сдачи в аренду в текущей ситуации смысла мало. По подсчетам экспертов, средняя доходность этого мини-бизнеса в России сейчас находится на уровне около 6%. А ставки по депозитам — 15-16%. А вот если вы знаете, что через несколько лет вселите в эту квартиру подросших детей, или просто вам так будет спокойнее за свои сбережения, — можно изучить варианты.
Кстати, для некоторых категорий россиян действуют ограничения, связанные с получением дохода от сдачи жилья в аренду, — вы, часом, не госслужащий? Подробнее об этих нюансах можно прочитать здесь.
3. Если же ваша цель именно в дополнительном доходе — продумайте все способы его увеличения. Например, сдачу квартиры не в долгосрочную, а в посуточную аренду. Если рабочий график позволяет наводить чистоту после каждых временных обитателей — почему бы и нет? Расценки при режиме «гостиницы» точно будут выше.
При настрое же именно на долгосрочную сдачу — следите за тем, чтобы квартира простаивала как можно реже и меньше. Быстро найти новых жильцов и решить все юридические вопросы поможет новый сервис «Домклик Аренда» — с его помощью гораздо проще составить, разместить и продвинуть объявление, организовать созвоны и показы, отсеять неподходящих кандидатов и так далее. Подробнее о том, что это за сервис и как это все работает — читайте здесь.
Реклама. ООО «Домклик». ИНН 7736249247. erid: LjN8K41JZ
Читать также
• Что новенького на рынке недвижимости Читы: Какие жилые комплексы достроят в 2024 году